Cómo calcular el porcentaje de ganancia de un alquiler

Calcular el porcentaje de ganancia de un alquiler es fundamental para asegurarte de que, al final del año, no estés perdiendo dinero con tu propiedad. Muchos propietarios subestiman los gastos totales de su inmueble, lo que puede llevar a una rentabilidad más baja de lo esperado. En este artículo te explicaremos cómo sumar todos los gastos, amortizar las inversiones y reformas, y calcular un alquiler que te permita obtener un buen porcentaje de ganancia.

Gastos que debes tener en cuenta

Para calcular correctamente el porcentaje de ganancia de un alquiler, es esencial sumar todos los gastos anuales que están asociados a la propiedad. Estos son algunos de los principales gastos que deberías considerar:

1. Inversión inicial

El primer gasto que deberías tener en cuenta es el coste de adquisición de la propiedad. Esto incluye el precio de compra, los gastos notariales, el registro de la propiedad, los impuestos de adquisición (como el ITP en España) y cualquier otro gasto asociado con la compra.

2. Gastos de reforma

Si tu propiedad ha sido reformada o acondicionada para su alquiler, los gastos de reforma también deben ser considerados. Esto incluye renovaciones estructurales, pintura, fontanería, instalación eléctrica y cualquier otro gasto que hayas tenido para poner la propiedad en condiciones óptimas.

3. Gastos fijos de la propiedad

Estos son los gastos anuales que se mantienen constantes, sin importar si la propiedad está alquilada o no:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
• Gastos de comunidad de la finca
• Gastos de seguros (seguro de hogar, seguro de pago de inquilinos, seguro de alarmas)
• Gastos de gestión inmobiliaria, si utilizas una agencia para gestionar el alquiler
• Gastos de recogida de basuras

4. Gastos de mantenimiento

Los gastos de mantenimiento incluyen los pequeños arreglos y reparaciones que pueden surgir durante el año, así como el mantenimiento general de la propiedad. Estos gastos son importantes porque, aunque no ocurren todos los meses, deben estar previstos en tu cálculo anual.

5. Vacantes

No siempre podrás tener la propiedad alquilada todos los meses del año, por lo que es importante prever los meses en los que el inmueble podría estar vacío. Un porcentaje razonable de vacantes puede estar entre el 5% y el 10% del tiempo total del año.

6. Amortización de la inversión y la reforma

Este es un aspecto clave para asegurarte de que recuperas el dinero invertido en la compra y reforma de la propiedad. La amortización es el proceso mediante el cual divides el coste de la inversión y la reforma en un periodo de años (generalmente entre 10 y 20 años). Esto significa que cada año deberías amortizar una parte de esos costos.

Cálculo de la amortización anual

Para calcular la amortización, debes dividir el coste total de la inversión y la reforma entre el número de años en los que planeas amortizarlo. Por ejemplo:

• Inversión total: 200.000 €
• Coste de la reforma: 30.000 €
• Años para amortización: 15 años

Amortización anual = (200.000 € + 30.000 €) / 15 = 15.333 € anuales

Cómo calcular el porcentaje de ganancia del alquiler

Una vez que hayas sumado todos los gastos anuales y la amortización, puedes calcular el porcentaje de ganancia de tu alquiler. Para ello, sigue estos pasos:

1. Suma todos los gastos anuales: mantenimiento, impuestos, seguros, comunidad, vacantes, etc.
2. Suma la amortización anual de la inversión y las reformas.
3. Establece el valor del alquiler mensual.
4. Multiplica el alquiler mensual por 12 para obtener el alquiler anual.
5. Resta los gastos anuales y la amortización del alquiler anual.
6. Divide el beneficio entre los gastos anuales para obtener el porcentaje de ganancia.

Por ejemplo, si tu alquiler anual es de 18.000 € y tus gastos anuales suman 15.333 €, el beneficio sería de 2.667 €. Esto significa que tu porcentaje de ganancia sería:

Porcentaje de ganancia = (2.667 € / 15.333 €) * 100 = 17.39%

Usa nuestra calculadora para obtener un cálculo preciso

Realizar estos cálculos manualmente puede ser tedioso, especialmente si tienes que tener en cuenta varios factores. Por eso te recomendamos que utilices nuestra calculadora de rentabilidad de alquiler, que te permitirá introducir todos estos datos y obtener el porcentaje de ganancia preciso en segundos.

La calculadora te ayuda a sumar automáticamente todos los gastos, amortizar la inversión y la reforma, y establecer el valor del alquiler correcto para que puedas obtener una buena rentabilidad sin perder dinero.

Conclusión

Calcular el porcentaje de ganancia de tu alquiler es esencial para garantizar que estás obteniendo una rentabilidad adecuada de tu propiedad. Asegúrate de sumar todos los gastos, incluir la amortización de la inversión y la reforma, y prever los periodos de vacante. Utiliza nuestra calculadora de rentabilidad para obtener un cálculo preciso y asegurarte de que tu alquiler es rentable a largo plazo.